Як пенсіонеру-дачникові не втратити ділянки за новим законом – легалізація прав

Законодавчі зміни в 2019 році торкнуться власників дачних ділянок. Від них потрібно більше турбот і витрат для відповідності новим правилам і нормам. При цьому ніякої вигоди від нововведень російські дачники не отримають.

Нормативно-правове регулювання дачної власності

З початком 2019 року набирає чинності Федеральний закон № 217-ФЗ «ПРО ведення громадянами садівництва і городництва для власних потреб» від 29.07.2017. Цей нормативно-правовий акт встановлює безліч нововведень:

• вводить нові правила будівництва та реєстрацію житлових будівель на ділянках;
• потребує законодавчої реєстрації земельної ділянки;
• визначає дозволені організаційно-правові форми об’єднань садівників і городників;
• говорить про особливості розрахунку за послуги дачного товариства;
• регулює допустимість будівель на земельній ділянці.

На стадії обговорення законопроекту в Державній Думі неодноразово заявлялося, що в ньому знайдуть відображення особливості прописки і реєстрації споруд на дачних ділянках, але остаточний варіант Закону ці питання не відображає.

Організаційно-правові форми об’єднань дачників

Згідно з законодавчим нововведенням, з 1.01.2019 можна тільки два варіанти організації власників дачних ділянок:

• Садові некомерційні товариства (СНТ). Власникам ділянок дозволяється будувати капітальні будівлі і різні господарські споруди (лазні, гаражі) на належній їм землі з можливістю отримати право власності на цю нерухомість (реєструвати).
• Городні некомерційні товариства (ОНТ). На такій ділянці можна зводити тільки тимчасові споруди (сараї, побутовки, будки та ін) не мають фундаменту, для них не потрібна реєстрація права власності.

Всі інші організаційно-правові форми (дачний споживчий кооператив, колективні садові товариства та ін) перестають діяти і повинні пройти перереєстрацію.

Для цього потрібне проведення загальних зборів (з вибором відповідного типу об’єднання) і внесення змін у статут.

Говорячи про необхідність організаційного перетворення, Закон № 217-ФЗ не встановлює чітких строків, для цієї процедури. Формально колишні об’єднання можуть і далі працювати без перереєстрації (якщо законодавчі нововведення не встановлять чіткого терміну). При цьому будь-які зміни статуту спричинять за собою автоматичне перетворення (наприклад, дачний кооператив буде перейменований в садівниче некомерційне товариство).

Як узаконити право власності на земельну ділянку

З набранням чинності Закону № 217-ФЗ посилюються вимоги до осіб, які мають дачні наділи. На відміну від мешканців котеджних селищ, чиї права власності оформлені спочатку, у дачників часто немає ніяких документів на земельну ділянку, крім садових книжки. Ця ситуація є неприпустимою на поточний момент, але з часом може стати джерелом проблем.

Щоб легалізувати свої права власника, дачникам необхідно буде отримати кадастровий паспорт і оформити власність на земельну ділянку в Росреестре. Без подібної процедури користуватися таким наділом можна лише формально. Таку дачу не можна буде:

• продати;
• купити;
• заповідати;
• успадкувати;
• подарувати;
• отримати в подарунок.

Відсутність даних про ділянку та її власника в Єдиному державному реєстрі нерухомості (ЕГРН) дозволяє визнати цю землю державної або муніципальної.

Це загрожує дачникові якщо не відчуженням наділу, то великим штрафом для відновлення своїх прав власника, тому власник безпосередньо зацікавлений встати на кадастровий облік, щоб уникнути даних проблем.

Порядок легалізації прав для заняття садівництвом і городництвом

Стандартна процедура оформлення прав власності на дачний ділянка складається з двох пов’язаних між собою етапів:

1. Приватизація земельної ділянки (якщо не була здійснена).
2. Оформлення власності на будівлю.

До 31.12.2020 це можна зробити, скориставшись «дачної амністією», коли значно спрощена процедура оформлення (у тому числі за рахунок скорочення необхідної кількості документів). Покрокова інструкція цього процес виглядає так:

1. Збір необхідної документації. Для оформлення по «дачної амністії» вимагається документ, що посвідчує право власності на землю і технічний план на дачний будиночок.
2. Подання пакету документів в Росреестр. Це можна зробити особисто при візиті в місцеве відділення кадастрової палати або багатофункціональний центр. Альтернативним варіантом є онлайн-оформлення на порталі Держпослуг або надсилання поштою (в останньому випадку документи для реєстрації повинні бути нотаріально засвідчені).
3. Отримати свідоцтва про право власності. При наявності всіх необхідних документів та відсутності причин для відмови, процедура оформлення займає 2 тижні (до місяця) з моменту звернення (при інтернет-заявці – 7 днів).

Причинами відмови в реєстрації прав власності можуть бути:

• Неповний пакет наданих документів.
• Присутність помилок в технічних даних об’єкта.
• Наявність незавершеного судового розгляду по даній ділянці.
• Відсутність конкретної категорії призначення земельного наділу.

Норми будівництва на дачній ділянці

Законодавство допускає 2 типу будівель:

1. Індивідуальні будинки. Потребують спеціального дозволу та юридичної реєстрації. Для таких будівель допускається обладнання підвали або погреби, і на них поширюються законодавчо встановлені нормативи (наприклад, висота від підлоги до стелі повинна бути не менше 2,2 м).
2. Господарські будівлі. Сюди входять гаражі, сараї, будки та ін.

Незалежно від призначення, споруд, при дачному будівництві, повинні дотримуватися протипожежні та санітарні вимоги (наприклад, мінімальна відстань від господарських споруд до межі сусідньої ділянки має бути не менше 1 метра, а паркан – не вище півтораметрової висоти).

При недотриманні цих будівельних норм і правил (СНИП), об’єкти нерухомості можуть бути знесені, а власники – оштрафовані.

Дозвіл на будівництво

За загальним правилом, відповідно до статті 51 Містобудівного кодексу, офіційного схвалення на зведення будівель на дачній ділянці не потрібно. При цьому Лист Міністерства економічного розвитку РФ від 09.09.2016 говорить, що у разі будівництва житлового будинку потрібно отримати дозвіл, незалежно від призначення землі. З цього випливає що:

• Для зведення некапітальних будівель (наприклад, це може бути тимчасовий будиночок на ділянці, хлів та інші господарські будівлі) дозволу не потрібно.
• При індивідуальному житловому будівництві (ІЖС) на дачній території, питання необхідно врегулювати з місцевою адміністрацією (1.03.2019 в дію вступають нові форми повідомлення, до цього терміну у дачників є можливість подати документацію в спрощеному вигляді). Для цього потрібно повідомити орган самоврядування про заплановану забудову, підготувавши відповідну заяву і приклавши технічний план будинку. Протягом 7 днів адміністрація надасть відповідь.

Які споруди підлягають реєстрації

Закон № 217-ФЗ, який набирає чинності з 1 січня 2019 року, чітко розрізняє між собою садовий та житловий будинок. Перший призначений для сезонного проживання (в теплу пору року) і не потребує законодавчої реєстрації, другий – для цілорічного використання і повинен бути оформлений відповідно до існуючих вимог.

Окремо в Законі сказано про ліцензування водяних свердловин. Якщо джерело належить фізичній особі та використовується для водопостачання заміського будинку, а не садового товариства, то законодавчо оформляти його не потрібно.

Стаття 23 Закону № 217-ФЗ передбачає можливість переведення садового будинку в категорію житлових (зворотний процес теж припустимо), тому власник ділянки може обійтися без попереднього повідомлення органу місцевого самоврядування про забудову на ділянці. Після завершення будівництва об’єкт переводиться в категорію житлових будівель і оформляється встановленим чином.

Останні зміни Закону № 218-ФЗ «ПРО державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.2015, які набрали чинності 4 серпня 2019 року уточнюють вимоги до об’єктів ІЖС. Такий будинок не повинен мати не більше 3 поверхів, не бути вище 20 метрів і не мати окремих квартир.

Оплата членських внесків у безготівковій формі

З 1 січня 2019 року, згідно з вимогами Закону № 217-ФЗ, розрахунки членів садових і городніх товариств повинні проводитися тільки через банк з перерахуванням на розрахунковий рахунок СНП/ОНТ. Це можна буде зробити:

• внесенням готівки в касу банку;
• з допомогою онлайн-перекладу зі своєї картки;
• сплативши з особистого рахунку в банківській касі;
• через банкомат/термінал з пластикової картки, або готівкою.

Обов’язком правління СНТ/ОНТ є укладення договору з банком і забезпечення членів товариства реквізитами для оплати. Збір грошей з допомогою касових апаратів або квитанцій є порушенням і передбачає штрафні санкції.

Можливість прописки у дачному будинку

Для можливості реєстрації власника на дачі необхідно, щоб будівля була віднесена до категорії ІЖС. Згідно із законодавством, до такого будинку пред’являються наступні вимоги:

• Наявність фундаменту.
• Проведення всіх необхідних комунікацій (електрики, газу, води та ін). Для регіонів з холодними кліматичними умовами, існують спеціальні вимоги щодо опалення та водопостачання житлових будинків.
• Виконання санітарних норм по теплоізоляції будівлі.
• Загальний стан технічних конструкцій будівлі (стін, перекриттів і ін) повинне відповідати встановленим нормативам.
• Площа кухні повинна бути не менше 6 квадратних метрів.

Іншою обов’язковою умовою є місце розташування об’єкта. Будинок, в якому можна прописатися, повинен знаходитися на територіях з дозволом на ІЖС або ведення особистого підсобного господарства. Альтернативним варіантом є землі сільськогосподарського призначення, де санкціоновано дачне будівництво.

Переклад будови з садового будинку в житловий надає можливість прописатися в ньому, але тягне за собою збільшення ставки фіскальних відрахувань на майно. Базою для оподаткування стане кадастрова вартість об’єкта (в даний час вона може перевищувати ринкову вартість), що ще більше збільшить витрати. З цієї причини економічна вигода від того, щоб прописатися на дачі, не може бути меншою, ніж наступні витрати на утримання житла.

Відео

Джерело